L'allocation logement en tiers payant (art.11) L'allocation logement est dorénavant versée, s'il le demande, au prêteur lorsque l'allocataire est emprunteur et au bailleur lorsque l'allocataire est locataire. Jusqu'à maintenant l'emprunteur ou le locataire devait préalablement donner son autorisation pour ce versement en tiers payant. Le logement locatif doit pour cela répondre aux caractéristiques d'un logement décent et à des conditions de peuplement minima. Pour les logements compris dans un patrimoine d'au moins dix logements dont le propriétaire ou le gestionnaire est un organisme d'habitations à loyer modéré, une société d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux ou l'établissement public de gestion immobilière du Nord-Pas-de-Calais et les sociétés à participation majoritaire de cet établissement, le bailleur peut continuer à percevoir l'allocation s'il s'engage par convention avec l'Etat à rendre le logement décent dans un délai fixé par cette convention. Le bailleur adresse une copie de la convention aux organismes payeurs de l'allocation logement. Le prêteur ou le bailleur déduit l'allocation logement du montant du loyer ou de celui des charges de remboursement. Il doit porter cette déduction à la connaissance du locataire. Lorsque le bailleur ou le prêteur ne pratique pas cette déduction, l'allocation est versée à l'allocataire (locataire ou emprunteur suivant le cas). Lorsque l'organisme payeur a versé une allocation indue et que le bailleur ou le prêteur justifie avoir procédé à la déduction prévue par la loi, le trop-perçu est recouvré auprès de l'allocataire. NB : désormais le dispositif du tiers payant est quasiment identique en APL et en allocation logement (allocation logement à caractère familial ou social), à la différence près qu'en APL il est automatique, alors qu'en AL le bailleur doit demander le tiers payant. Prises dans le cadre de la loi sur le pouvoir d'achat du 8 février 2008, les nouvelles dispositions concernant le logement ont suscité dès la fin 2007 de très nombreuses questions dans les ADIL, particulièrement le nouvel indice de révision des loyers, dont la non-rétroactivité aux baux en cours nécessite un effort de pédagogie, d'autant plus important que des interprétations diverses, au lendemain de la publication de la loi, ont pu troubler les bailleurs et les locataires. Le nouvel indice de révision des loyers (art.9) Depuis le 1er janvier 2006, la révision des loyers des logements soumis à la loi du 6 juillet 1989 se fait en fonction de l'indice de révision des loyers (IRL) publié par l'INSEE. L'augmentation qui résulte de l'application d'une clause de révision prévue dans le bail ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers. Les modalités de calcul de cet IRL s'appuyaient jusqu'au 10 février 2008, sur l'évolution des prix à la consommation, du coût des travaux d'entretien et d'amélioration du logement et de l'indice du coût de la construction. A compter du 10 février 2008 (lendemain de la date de publication de la loi), l'IRL correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Ce nouvel indice de référence des loyers (dont la composition change, mais pas le nom) s'applique aux nouveaux contrats de location qui prennent effet à compter du 10 février 2008 ; il s'applique également aux baux en cours, c'est-à-dire aux révisions de loyer de ces baux qui interviennent à compter du 10 février 2008, et ceci, sans qu'il soit nécessaire de faire un avenant au bail. Il s'applique comme l'ancien IRL aux locations de logements utilisés à titre de résidence principale hors HLM, loués vides ou meublés (les loyers des locations meublées sont révisés en fonction de l'IRL depuis la loi Dalo du 5.3.07), mais également aux bâtiments d'habitation loués dans le cadre de baux ruraux, et aux redevances de loyers dans le cadre d'une location accession. Calcul de la révision des loyers Entre le 1er janvier 1995 et le 31 décembre 2005, la moyenne de l'indice national du coût de la construction (ICC) établi et publié par l'INSEE servait de base à la révision des loyers. Pour calculer les révisions annuelles qui auraient dû intervenir avant le 1er janvier 2006, il convient donc de se référer à cet indice et aux règles applicables lors de chaque révision. Depuis le 1er janvier 2006, c'est l'indice de référence des loyers (IRL) toujours publié par l'INSEE chaque trimestre qui sert de référence. Cet indice était jusqu'au 9 février 2008 constitué, pour 60 % de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, pour 20 % de l'indice du coût de la construction, et pour 20 % de l'indice des prix des travaux d'entretien et d'amélioration du logement. Pour calculer les révisions annuelles qui devaient intervenir entre le 1er janvier 2006 et le 9 février 2008, il convient de se référer aux valeurs et à l'évolution de cet ancien IRL. Le nouvel indice s'applique aux baux en cours mais la loi n'a pas d'effet rétroactif. A compter du 10 février 2008, l'IRL correspond à la moyenne sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Les révisions annuelles intervenant à compter du 10 février 2008 doivent être calculées à partir de ce nouvel IRL publié par l'INSEE. L'indice de référence des loyers est un indice trimestriel, référence 100 au quatrième trimestre 1998, publié chaque trimestre par l'INSEE. Désormais, la publication du nouvel IRL se fait plus rapidement. Nouveau rythme de publication des indices Les dates de publication de l'IRL par l'INSEE sont modifiées. Avant le 14 février 2008, date de la publication par l'INSEE du nouvel indice de référence des loyers, les indices étaient publiés par l'INSEE avec deux trimestres de retard. On connaissait : - à la mi-janvier : IRL 3ème trimestre ; - à la mi-avril : IRL 4ème trimestre ; - à la mi-juillet : IRL 1er trimestre ; - à la mi-octobre : IRL 2ème trimestre. Désormais l'INSEE publie les nouveaux IRL avec un seul trimestre de décalage. - L'indice de référence des loyers du 1er trimestre a été publié le 16 avril (il s'établit à 115,12) ; - L'indice de référence des loyers du 2ème trimestre sera publié vers le 15 juillet ; - L'indice de référence des loyers du 3ème trimestre sera publié vers le 15 octobre ; - L'indice de référence des loyers du 4ème trimestre sera publié vers le 15 janvier suivant. Les dates précises sont annoncées dans le cadre du programme quadrimestriel concerné, diffusé par l'INSEE le 25 de chaque mois. La règle est de réviser les loyers en fonction de l'indice de référence qui figure dans le bail, en pratique, le dernier indice connu à la date de signature du bail. C'est pourquoi les baux signés à compter du 10 février 2008, par exemple le 1er mars 2008 se référeront à l'IRL du 4ème trimestre, alors que les loyers révisés au 1er mars 2008 en application d'un bail signé au 1er mars 2006 ou mars 2007 par exemple, font référence à l'IRL du 3ème trimestre. Comment réviser un loyer dont le montant n'a pas été révisé depuis plusieurs années ? Sous réserve qu'une clause de révision soit prévue dans le contrat de location, le bailleur qui n'a pas demandé la révision du loyer dans les années passées, peut réajuster le loyer. Il faut alors reconstituer le loyer tel qu'il aurait dû être si les révisions annuelles prévues dans le bail avaient été effectuées : on applique les indices en vigueur aux dates auxquelles auraient dû intervenir les révisions : selon les dates, la moyenne sur 4 trimestres de l'indice du coût de la construction (ICC), l'ancien indice de référence des loyers (IRL) ou le nouvel IRL. Pour en savoir plus : cf. exemples de calcul de révision des loyers sur le site http://www.anil.org/questions-réponses et voir les IRL www.insee.fr. Un dépôt de garantie réduit à un mois (art.10) Pour garantir le respect des obligations du locataire (paiement du loyer, des charges et des éventuelles réparations locatives qui pourraient lui être imputables), le versement d'un dépôt de garantie peut être prévu au contrat. Ce dépôt de garantie est dorénavant limité à un mois de loyer hors charge. Il est versé à la signature du bail directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers (cf. infra § l'extension de l'Avance LOCA-PASS du 1 % logement). Ces nouvelles dispositions s'appliquent aux contrats signés à compter du 9 février 2008 (date de la publication de la loi au Journal Officiel). L'allocation logement en tiers payant (art.11) L'allocation logement est dorénavant versée, s'il le demande, au prêteur lorsque l'allocataire est emprunteur et au bailleur lorsque l'allocataire est locataire. Jusqu'à maintenant l'emprunteur ou le locataire devait préalablement donner son autorisation pour ce versement en tiers payant. Le logement locatif doit pour cela répondre aux caractéristiques d'un logement décent et à des conditions de peuplement minima. Pour les logements compris dans un patrimoine d'au moins dix logements dont le propriétaire ou le gestionnaire est un organisme d'habitations à loyer modéré, une société d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux ou l'établissement public de gestion immobilière du Nord-Pas-de-Calais et les sociétés à participation majoritaire de cet établissement, le bailleur peut continuer à percevoir l'allocation s'il s'engage par convention avec l'Etat à rendre le logement décent dans un délai fixé par cette convention. Le bailleur adresse une copie de la convention aux organismes payeurs de l'allocation logement. Le prêteur ou le bailleur déduit l'allocation logement du montant du loyer ou de celui des charges de remboursement. Il doit porter cette déduction à la connaissance du locataire. Lorsque le bailleur ou le prêteur ne pratique pas cette déduction, l'allocation est versée à l'allocataire (locataire ou emprunteur suivant le cas). Lorsque l'organisme payeur a versé une allocation indue et que le bailleur ou le prêteur justifie avoir procédé à la déduction prévue par la loi, le trop-perçu est recouvré auprès de l'allocataire. NB : désormais le dispositif du tiers payant est quasiment identique en APL et en allocation logement (allocation logement à caractère familial ou social), à la différence près qu'en APL il est automatique, alors qu'en AL le bailleur doit demander le tiers payant.

Date : 2008-02-09